Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất ở, đất dành cho thương mại và dịch vụ. Đất phi nông nghiệp được hiểu là những loại đất không phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Việc chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở có thể diễn ra trong những trường hợp nhất định theo quy định của pháp luật.
Đất phi nông nghiệp là gì?
Đất phi nông nghiệp là một loại đất không được sử dụng cho mục đích canh tác nông nghiệp và không thuộc vào các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm những loại đất sau:
- Đất ở, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị (còn gọi là đất thổ cư);
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
- Đất phục vụ cho mục đích quốc phòng và an ninh;
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp, bao gồm trụ sở của tổ chức sự nghiệp, cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao, cùng các công trình sự nghiệp khác;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cho cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất phục vụ cho hoạt động khai thác khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng và đồ gốm;
- Đất phục vụ cho mục đích công cộng, bao gồm đất giao thông (như cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng biển, hệ thống đường sắt, đường bộ và các công trình giao thông khác); đất thủy lợi; đất có di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi giải trí công cộng; đất cho các công trình năng lượng; đất cho bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và các công trình công cộng khác;
- Đất cho cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
- Đất dành cho nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dụng;
- Các loại đất phi nông nghiệp khác, bao gồm đất làm nhà nghỉ, lán trại cho công nhân trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ sản xuất nông nghiệp và các công trình khác không nhằm mục đích kinh doanh mà không liên quan đến đất ở.
Khi nào được phép chuyển sang đất ở?
Việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở thực chất đề cập đến các trường hợp chuyển đổi từ loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở cần phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cụ thể, chỉ được phép chuyển đổi sang đất ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đối với hộ gia đình và cá nhân, cần có quyết định của Ủy ban Nhân dân cấp huyện nơi có đất; đối với tổ chức, cần có quyết định của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có đất).
Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sang đất ở
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Các hộ gia đình hoặc cá nhân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm các tài liệu sau:
– Đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ
– Nơi nộp hồ sơ:
Cách 1: Nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để được chuyển đến Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có thửa đất.
Cách 2: Nếu chưa có bộ phận một cửa, nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có thửa đất.
– Tiếp nhận hồ sơ:
+ Nếu hồ sơ đầy đủ, bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và cấp phiếu tiếp nhận cho người nộp.
+ Nếu hồ sơ thiếu hoặc không hợp lệ, trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung, hoàn thiện theo quy định.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Trong giai đoạn này, công dân cần lưu ý nghĩa vụ quan trọng nhất là thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất theo thông báo từ cơ quan thuế.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết hồ sơ không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc những khu vực có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày.
Thời gian trên không bao gồm các ngày nghỉ lễ theo quy định của pháp luật và cũng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp
Khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vấn đề về số tiền phải nộp luôn là mối quan tâm hàng đầu của người dân. Việc tính toán tiền sử dụng đất khá phức tạp và phần lớn người dân không thể tự xác định chính xác số tiền cần phải nộp.
Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở được quy định như sau:
Trường hợp 1: Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng với thời hạn ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, thì khi chuyển đổi sang đất ở sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Nếu đang sử dụng đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi chuyển đổi sang đất ở, số tiền phải nộp được tính như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển đổi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 3: Nếu được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở với hình thức trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, khi chuyển đổi sang đất ở đồng thời với việc chuyển từ thuê đất sang giao đất, thì số tiền sử dụng đất phải nộp sẽ bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển đổi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp 4: Đối với việc sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở và được Nhà nước cho thuê với hình thức trả tiền hàng năm, mức thu tiền sử dụng đất sẽ bằng 100% giá trị tiền sử dụng đất tính theo bảng giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cần lưu ý rằng, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật đất đai sang đất ở, thì việc thu tiền sử dụng đất sẽ dựa trên nguồn gốc của đất đã nhận chuyển nhượng, áp dụng theo mức quy định tương ứng với từng trường hợp cụ thể.
Kết luận: Những quy định nêu trên không chỉ làm rõ khái niệm về đất phi nông nghiệp mà còn phân loại các loại đất phi nông nghiệp. Để thực hiện việc chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở, cần có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng không phải tất cả các trường hợp xin chuyển đổi đều được chấp thuận, vì điều này còn phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Hy vọng thông qua bài viết này từ dự án Ecopark Long An, quý độc giả đã hiểu rõ hơn về đất phi nông nghiệp rồi nhé.
