Đất nông nghiệp là gì? Phí chuyển sang đất thổ cư ra sao?

Hiện nay, đất đai được phân chia thành ba nhóm chính: đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng, với nhiều loại hình khác nhau. Vậy, đất nông nghiệp được định nghĩa như thế nào? Trong trường hợp nào thì có thể chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở)?

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp, thường được biết đến với tên gọi đất canh tác hoặc đất trồng trọt, là những diện tích phù hợp cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, bao gồm cả việc trồng cây và nuôi động vật. Đây là một trong những tài nguyên quan trọng hàng đầu trong lĩnh vực nông nghiệp.

Theo quy định tại Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024, đất đai được phân loại thành ba nhóm dựa trên mục đích sử dụng:

• Nhóm đất nông nghiệp.
• Nhóm đất phi nông nghiệp.
• Nhóm đất chưa sử dụng.

Trong đó, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như sau:

• Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và các loại cây hàng năm khác;
• Đất trồng cây lâu năm;
• Đất lâm nghiệp, bao gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất;
• Đất nuôi trồng thủy sản;
• Đất chăn nuôi tập trung;
• Đất làm muối;
• Các loại đất nông nghiệp khác.

Điều kiện được chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là gì?

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai năm 2024, để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất cần phải xin phép từ Ủy ban Nhân dân cấp huyện (bao gồm huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương).

Dù đã nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển đổi không phải lúc nào cũng được chấp thuận. Ủy ban Nhân dân cấp huyện chỉ đồng ý cho phép chuyển đổi khi có sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Căn cứ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định rõ ràng tại khoản 5 Điều 166 của Luật Đất đai năm 2024 như sau:

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp cùng thửa với đất ở sang đất ở, hoặc chuyển đổi các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị.

Do đó, hộ gia đình và cá nhân chỉ có thể chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở nếu nhận được quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ Ủy ban Nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 122 của Luật Đất đai năm 2024 cũng nêu rõ các điều kiện để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Điều 122. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đấtCơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và đáp ứng các căn cứ quy định tại Điều 116 của Luật này.

Theo quy định, Ủy ban nhân dân cấp huyện chỉ có quyền quyết định việc giao đất, cho thuê đất, hoặc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất sang các mục đích khác sau khi đã nhận được Nghị quyết từ Hội đồng nhân dân cấp tỉnh và phải tuân thủ các điều kiện được quy định tại Điều 116 của Luật Đất đai năm 2024.

Hồ sơ, thủ tục chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và quy trình thực hiện theo quy định tại Điều 227 của Luật Đất đai như sau:

1. Người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định hiện hành.

2. Cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra các điều kiện liên quan đến việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ theo quy định, cơ quan này sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung và nộp lại hồ sơ.

3. Cơ quan quản lý đất đai có những trách nhiệm cụ thể như sau:
   • Trong trường hợp áp dụng giá đất theo bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan này sẽ lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền để ban hành quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất hoặc cho thuê đất.
   • Đối với trường hợp xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan quản lý đất đai cũng sẽ lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất hoặc cho thuê đất; đồng thời tổ chức việc xác định giá đất và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất.

4. Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định của pháp luật; trong trường hợp được giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, cơ quan thu tiền sẽ thực hiện việc giảm số tiền này cho người sử dụng đất.
5. Cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai sẽ ký kết hợp đồng thuê đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất; đồng thời chuyển hồ sơ đến tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức này để tiến hành đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cũng như cập nhật, chỉnh sửa cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính và trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
6. Trong trường hợp thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thay đổi mục đích sử dụng đất, các thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều này.

Cụ thể các bước thực hiện bao gồm:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo khoản 5 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bao gồm:

• Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c được ban hành kèm theo Nghị định này.
• Nếu hồ sơ chưa đầy đủ theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung hồ sơ và nộp lại.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Xử lý yêu cầu

Bước 5: Trả kết quả

Thời gian thực hiện:

Theo khoản 6 Điều 44 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời gian xử lý không quá 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ đầy đủ;

Các cơ quan liên quan đến quy trình thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều này không được bổ sung thêm thủ tục và không được thực hiện bất kỳ thủ tục nào khác ngoài những gì đã quy định tại Điều này.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở

Cách thức tính tiền sử dụng đất dưới đây chỉ áp dụng cho hộ gia đình và cá nhân. Mỗi loại đất nông nghiệp sẽ có phương pháp tính toán và mức tiền sử dụng đất phải nộp khác nhau.

Theo Điều 8 của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, khi hộ gia đình hoặc cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, tiền sử dụng đất sẽ được xác định như sau:

Cụ thể:

Trong đó:

*Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi mục đích được tính như sau:

– Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển đổi (gọi tắt là tiền đất trước khi chuyển đổi) sẽ được tính theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 của Điều này.

– Nếu tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển đổi thì tiền sử dụng đất khi chuyển đổi sẽ bằng không (=0).

*Tiền đất trước khi chuyển đổi được tính như sau:

Trường hợp 1: Đối với đất trước khi chuyển đổi là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao mà không thu tiền sử dụng đất, hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì…Tiền đất trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xác định bằng cách nhân (x) diện tích đất với giá đất tương ứng của loại đất nông nghiệp theo Bảng giá đất.

Trường hợp 2: Đối với những thửa đất nông nghiệp mà Nhà nước cho thuê với hình thức trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, tiền đất trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng sẽ được tính như sau:

Trong đó:

– Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê là giá tại Bảng giá đất dùng để tính tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê.

– Thời gian sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời gian giao đất hoặc thuê đất trước khi chuyển đổi mục đích trừ (-) thời gian đã sử dụng trước đó. Nếu thời gian sử dụng đất còn lại không tròn năm thì tính theo tháng; trong trường hợp không tròn tháng, nếu số ngày từ 15 ngày trở lên sẽ được tính tròn 01 tháng, còn dưới 15 ngày sẽ không tính vào tiền sử dụng đất.

Trường hợp 3: Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền hàng năm, tiền đất trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ bằng không (= 0).

Lưu ý: Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đối với các trường hợp trên là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cụ thể, giá đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích là giá trong Bảng giá đất.

Kết luận: Nội dung bài viết trên của Ecopark Long An, đã trình bày một cách chi tiết về khái niệm đất nông nghiệp và quy trình mà các hộ gia đình, cá nhân cần thực hiện để chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở, bao gồm việc xin phép và nhận được sự chấp thuận từ Ủy ban Nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất.