Thị trường bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng. Bất động sản có quan hệ với thị trường tài chính khác. Hoạt động kinh doanh bất động sản là ngành mũi nhọn, đóng góp lớn vào ngân sách. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều hạn chế. Cần giải pháp nhằm ổn định, bền vững thị trường.
Đặt vấn đề
Dịch COVID-19 không còn quá phức tạp. Từ quý I/2022, thị trường bất động sản khởi sắc. Nhiều chính sách hỗ trợ giúp thị trường tăng trưởng.
Xung đột Nga – Ukraine gây tâm lý lo ngại. Dân tìm nơi trú ẩn vào vàng, USD và bất động sản. Điều này làm tăng tính thanh khoản bất động sản. Đặc biệt, GDP quý I/2022 tăng 5,03%. Tăng trưởng này tốt hơn năm 2020 và 2021. Thị trường bất động sản trở nên sôi động. Bất động sản là kênh đầu tư được quan tâm.
Bài viết đánh giá thực trạng thị trường bất động sản. Bài viết cũng đánh giá khó khăn, vướng mắc và thành tựu. Từ đó, bài viết đưa ra một số khuyến nghị. Khuyến nghị nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản. Điều này góp phần thúc đẩy kinh tế-xã hội. Điều này tạo khả năng thu hút vốn đầu tư. Thúc đẩy phát triển đô thị cùng nông thôn bền vững. Phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay
Đại dịch COVID-19 gây tác động tiêu cực. Thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề. Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong kinh doanh. Nhiều dự án phải tạm dừng thi công. Tuy nhiên, năm 2021 và quý I/2022, thị trường bất động sản đạt kết quả.
Về nguồn cung bất động sản: Năm 2021, dự án cấp phép tiếp tục giảm. Giảm so với năm 2020 khá nhiều. Nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp hạn chế. Cả nước có 252 dự án nhà ở thương mại. Dự án này có 99.958 căn hộ được cấp phép. Số lượng này chỉ bằng 34% năm 2020. Có 1.046 dự án đang triển khai xây dựng.
Dự án này có 299.075 căn hộ đang xây dựng. Bằng khoảng 88,5% so với năm 2020. Có 172 dự án đã hoàn thành xây dựng. Dự án này có 24.027 căn hộ hoàn thành. Số lượng này bằng 59,7% năm 2020. Trên cả nước có 09 dự án nhà ở xã hội. Dự án được cấp phép mới với quy mô 5.763 căn hộ. Có 16 dự án với 3.046 căn hộ hoàn thành. Có 09 dự án với 2.127 căn hộ đủ điều kiện. Đủ điều kiện bán theo thông báo Sở Xây dựng.
Về số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện: Cả nước có 350 dự án đủ điều kiện. Dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành. Dự án có 113.926 căn hộ đủ điều kiện bán. Tăng hơn 13.000 căn so với năm 2020.
Về lượng giao dịch căn hộ, nhà ở, đất nền: Trên cả nước có 282.105 giao dịch thành công. Có 111.640 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở. Có 170.465 giao dịch đất nền thành công. Riêng Hà Nội có 10.875 giao dịch. TP. Hồ Chí Minh có 14.443 giao dịch.
Về giá nhà ở và một số loại hình: Mặc dù kinh tế giảm phát do dịch. Giá bất động sản, nhà ở, đất nền tăng. Tính đến cuối năm 2021, giá căn hộ chung cư tăng. Mức tăng bình quân khoảng 5–7% so với trước. Giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với 2020.
Về tình hình cấp tín dụng bất động sản: Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam báo cáo. Đến 30/11/2021, dư nợ tín dụng đạt 690.075 tỷ. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động bất động sản. Đến 30/9/2021 là 682.594 tỷ đồng. Các chuyên gia ngân hàng cho biết thông tin. Tỷ lệ dư nợ tín dụng bất động sản an toàn. Tỷ lệ khoảng 7% trong tổng dư nợ.
Về nguồn vốn FDI vào bất động sản: Theo số liệu từ Bộ Kế hoạch Đầu tư. Năm 2021, vốn đầu tư nước ngoài đứng thứ 3. Vốn đăng ký vào bất động sản đạt 2,6 tỷ USD. Chiếm 8,3% tổng vốn đầu tư. So với năm 2020, dòng vốn giảm. Dòng vốn vào bất động sản giảm 1,6 tỷ.
Năm 2022, thị trường bất động sản dự báo thu hút. Thu hút nhờ tín hiệu lạc quan kinh tế vĩ mô. Nhờ đầu tư công và nhu cầu nhà ở. Số liệu Bộ Xây dựng cho biết thêm thông tin. Quý I/2022, cả nước có 56 dự án. Dự án có 10.357 căn đủ điều kiện. Các Sở Xây dựng có văn bản thông báo. Số lượng này bằng 33,4% so với quý IV.
Cả nước ghi nhận 20.325 giao dịch thành công. Giao dịch này tập trung tại Hải Phòng, Đà Nẵng. Giao dịch đất nền tập trung TP. Hồ Chí Minh, Phú Thọ. Giao dịch đất nền tập trung Bắc Giang, Lâm Đồng. Tổng lượng giao dịch bằng 45,5% so với IV/2021. Lượng giao dịch bằng 80% so với năm 2021. Có 153.537 giao dịch đất nền thành công. Giao dịch đất nền tăng 242% so với quý IV.
Về giá nhà ở và một số loại hình: Quý I/2022, giá căn hộ loại bình dân. Giá căn hộ bình dân từ 25-30 triệu đồng. Giá căn hộ trung cấp khoảng 30-50 triệu. Giá căn hộ cao cấp trên 50 triệu đồng. Tổng hợp cho thấy giá căn hộ chung cư tăng. Tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng mạnh. Giá chung cư tăng 4-5% so với 2021. Tại TP. Hồ Chí Minh tăng 1-2%.
Về tình hình cấp tín dụng bất động sản: Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đạt 783.942 tỷ. Trong đó, dư nợ tín dụng cho khu đô thị. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đạt 188.105 tỷ.
Chiếm 24% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Dư nợ tín dụng cho thuê văn phòng (cao ốc). Đạt 45.532 tỷ đồng, chiếm 5,8% tổng dư nợ. Dư nợ tín dụng khu du lịch, sinh thái. Dư nợ cho khu nghỉ dưỡng đạt 33.509 tỷ. Chiếm 4,3% tổng dư nợ tín dụng bất động sản.
Một số bất cập của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay
Theo báo cáo chỉ số tâm lý người tiêu dùng. Khoảng 92% người Việt Nam muốn sở hữu. Nhu cầu bất động sản luôn ở mức cao. Bất động sản là kênh đầu tư sinh lời. Sinh lời cao, an toàn và tâm lý sở hữu. Giá bất động sản ở thành phố lớn cao. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đang ở mức cao. Hiện nay có một số bất cập sau.
Về giá cả:
Giá bất động sản là tác nhân quan trọng. Tác động đến thị trường bất động sản hiện nay. Thị trường bất động sản đang biến động, khó kiểm soát. Chưa thấy dấu hiệu giá đất đạt đỉnh. Doanh nghiệp nhỏ dễ bị doanh nghiệp lớn chi phối. Tạo thị trường ảo, “lãi trên giấy”. Giá chào bán tăng cao nhưng khó bán. Giá bất động sản biến động theo từng ngày.
Về công tác quản lý đất đai: Chính sách liên quan đến đất đai còn tồn tại. Tồn tại nhiều bất cập, hạn chế hiện nay. Luật Đất đai điều chỉnh quan hệ sở hữu đất. Trong quá trình thực hiện, Luật mâu thuẫn. Luật mâu thuẫn, chồng chéo, “kênh” nhau.
Gây khó khăn cho quá trình tổ chức thực hiện. Giảm hiệu lực, hiệu quả quy định pháp luật. Chưa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Khai thác nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế. Dẫn đến các hiện tượng trục lợi, lách luật. Dẫn đến các hiện tượng dễ vi phạm.
Ngoài ra, còn những điểm nghẽn khác tồn tại: Cách xác định hành vi vi phạm pháp luật. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai. Thu hồi Giấy phép sử dụng không đúng quy định. Đã chuyển mục đích sử dụng đã giải quyết. Quy trình thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp sai.
Quy hoạch sử dụng đất:
Nhiều tỉnh, thành điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. Chất lượng quy hoạch thấp, thiếu đồng bộ hiện nay. Thiếu tư duy và tầm nhìn dài hạn. Chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế. Tốc độ phát triển kinh tế – xã hội, đô thị hóa. Điều chỉnh quy hoạch cho tới khi thực thi ngắn. Điều chỉnh đến khi thực thi cùng một nhiệm kỳ.
Làm gia tăng sai phạm do nhiệm kỳ ngắn. Tư duy ngắn hạn trong công tác quy hoạch hiện nay. Tư duy ngắn hạn trong điều chỉnh quy hoạch. Công tác dự báo nhu cầu sử dụng đất thấp. Một số ngành, lĩnh vực, dự án đầu tư. Dự án chất lượng thấp, chưa phù hợp quy hoạch. Dự án đầu tư chưa phù hợp kế hoạch. Chính quyền địa phương chưa quan tâm công tác quy hoạch. Khi có công trình, dự án đầu tư bị động.
Bảng giá đất tại các địa phương:
Khung giá đất do Chính phủ quy định thấp. Bảng giá đất địa phương ban hành thường thấp. Giá đất thấp hơn phổ biến trên thị trường. Việc xác định giá đất cụ thể còn vướng mắc. Vướng mắc trong quy định pháp luật hiện nay. Vướng mắc cũng như triển khai thực tế hiện nay. Theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
Ngày 15/05/2014 về giá đất của Chính phủ. Thửa đất có giá trị theo bảng giá đất. Thửa đất dưới 30 tỷ với Trung ương. Dưới 20 tỷ đồng với các tỉnh còn lại. Thuộc trách nhiệm của ngành Tài chính hiện nay. Thửa đất có giá trị bằng hoặc cao hơn. Thuộc trách nhiệm của ngành Tài nguyên Môi trường.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai: Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh là chủ tịch. Chủ tịch là hội đồng thẩm định giá đất hiện nay. Hầu hết các địa phương đều phân cấp hoặc ủy quyền. Phân cấp ủy quyền cho phó chủ tịch tỉnh hiện nay. Hoặc Giám đốc Sở tài chính đảm nhiệm hiện nay. Việc phối hợp giữa cơ quan xác định và thẩm định chưa tốt.
Bất cập về xác lập quyền sở hữu:
Quyền sở hữu không được xác lập minh xác. Không được bảo vệ bởi pháp luật nhà nước. Không được giao dịch theo nguyên tắc thị trường. Là nguyên nhân gây tham nhũng, phân mảnh. Gây lãng phí bất động sản hiện nay khá nhiều. Đặc trưng lớn nhất về chính sách bất động sản.
Việt Nam không thừa nhận quyền sở hữu bất động sản. Quyền sở hữu bất động sản thuộc về toàn dân. Chỉ thừa nhận quyền sử dụng bất động sản thôi. Đây là nguyên nhân dẫn đến chênh lệch lớn. Giá bất động sản theo mục đích sử dụng khác nhau. Đất nông nghiệp, đất đô thị có sự khác biệt. Chuyển đổi mục đích sử dụng khi được chấp thuận. Các cơ quan quản lý chấp thuận chuyển đổi. Dẫn tới các khoảng cách chênh lệch về giá.
Sự phức tạp của quyền sử dụng gây khó khăn. Quản lý bất động sản có nhiều bất cập. Cơ chế giá không phản ánh đúng cung-cầu. Cơ chế giá dẫn đến tồn tại nhiều loại giá. Quản lý phí, thuế liên quan ở nhiều cấp.
Những bất cập này ảnh hưởng lớn doanh nghiệp bất động sản. Doanh nghiệp liên quan bất động sản chịu thiệt hại nhiều. Nguyên nhân chủ yếu do hệ thống pháp luật. Sự chồng chéo, thiếu đồng bộ, thống nhất cao. Giữa ngành luật Đất đai và luật khác. Giữa văn bản chỉ thị cấp trên và dưới. Tình trạng sử dụng đất lãng phí hiện nay. Tình trạng tham nhũng, trục lợi, thất thu ngân sách. Khó khăn trong tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.
Một số khuyến nghị
Nghiên cứu cho thấy thị trường bất động sản còn hạn chế. Còn nhiều bất cập, hạn chế, vướng mắc chính sách. Nhà nước cần xây dựng, sửa đổi, bổ sung chính sách. Chính sách phù hợp phát triển thị trường bất động sản cần thiết. Thúc đẩy huy động mọi nguồn lực đầu tư đất. Phục vụ phát triển kinh tế – xã hội đất nước tốt.
Thị trường bất động sản phát triển phi chính quy. Phát triển với mức độ bất trắc khá lớn. Thực trạng này có nhiều nguyên nhân khác nhau. Công tác quản lý Nhà nước chưa theo kịp. Phát triển thị trường bất động sản theo hướng chính quy. Phát huy vai trò thị trường trong công nghiệp hoá. Hiện đại hoá, cần kiện toàn công tác quản lý.
Hơn nữa, thực tế cho thấy thị trường đóng góp lớn. Sự phát triển nóng gây nhiều hệ lụy. Ảnh hưởng đến nền kinh tế và xã hội, đất nước. Tình trạng sốt đất tràn lan gây nhiễu loạn lớn. Gây giá ảo quá cao so với thực tế. Ảnh hưởng tâm lý người đầu tư bất động sản lớn. Để thị trường phát triển ổn định, bền vững hơn. Cần chú trọng một số giải pháp cụ thể sau:
Thứ nhất, tái cơ cấu thị trường bất động sản hiện nay. Phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản. Phát triển nhà ở cho phù hợp nhu cầu. Khắc phục lệch pha cung-cầu hàng hoá bất động sản. Chủ động bình ổn thị trường nhà đất hiện nay. Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội. Quy định phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
Minh bạch hoá và tạo sự công bằng cao. Chọn chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện được. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở hiện nay. Đa dạng loại hình sản phẩm từ khâu quy hoạch. Cần đa dạng hoá từ khâu phê duyệt dự án.
Thứ hai, hình thành định chế tài chính phát triển mạnh. Tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển. Nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường. Điều chỉnh chính sách tín dụng ngân hàng linh hoạt. Điều chỉnh tạo điều kiện vốn cho chủ thể. Chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam. Chính sách tín dụng linh hoạt tạo hành lang pháp lý.
Ngân hàng thương mại có thể huy động vốn. Vốn trung và dài hạn với lãi suất ổn định. Cung cấp tín dụng cho thị trường bất động sản. Hỗ trợ đối tượng thu nhập trung bình có nhà. Đối tượng thu nhập ổn định có thể mua nhà.
Thứ ba, hoàn thiện chính sách thuế, phí liên quan. Hoàn thiện liên quan đến bất động sản hiện nay. Khuyến khích sử dụng hiệu quả hơn bất động sản. Giao dịch chính thức trên thị trường bất động sản hơn. Hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế trái phép hiện nay.
Tăng nguồn thu cho nhà nước một cách hiệu quả. Sửa đổi, bổ sung Luật thuế sử dụng đất. Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cần thiết. Sửa đổi, bổ sung Luật Thuế thu nhập cá nhân. Quy định về lệ phí trước bạ liên quan cần thiết.
Thứ tư, minh bạch thông tin thị trường đất đai. Hoàn thành công tác đăng ký đất đai ban đầu. Thực hiện đầy đủ việc đăng ký biến động đất. Hoàn thiện công tác xây dựng, công bố chỉ số. Công bố chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Trên địa bàn các tỉnh, thành phố trực thuộc. Thực hiện công khai các quy hoạch sử dụng đất.
Để mọi người biết, giám sát, kiểm tra kỹ. Nâng cao chất lượng hoạt động sàn giao dịch. Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản Việt Nam cần phát triển tốt. Cần tăng cường tính chuyên nghiệp cao hơn. Sự hoạt động của dịch vụ thẩm định giá và tăng cường tư vấn giá đất hơn hiện nay.
Hy vọng qua bài viết trên của dự án Ecopark Long An, quý độc giả đã hiểu rõ hơn về tình hình hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam rồi nhé.
