Nghiên cứu khái niệm đất thổ cư và các quy định pháp lý liên quan giúp nhà đầu tư sử dụng đúng mục đích loại hình bất động sản này.
Thị trường bất động sản luôn sôi động, trong đó đất thổ cư được giới đầu tư quan tâm vì khả năng sinh lời và tính thanh khoản cao. Vậy, đất thổ cư được định nghĩa như thế nào? Những quy định pháp lý nào chi phối đất thổ cư? Bài viết này sẽ chia sẻ thông tin cần thiết và quy định pháp luật liên quan đến loại đất này.
Đất thổ cư là gì? Phân loại đất thổ cư
Khi hỏi về định nghĩa đất thổ cư, nhiều người hiểu đơn giản là đất ở thông thường. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai năm 2013, đất thổ cư, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ đất thổ cư). Chủ sở hữu đất thổ cư có quyền xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu sinh hoạt.
Hiện nay, đất thổ cư được phân thành 2 loại chính:
- Đất thổ cư đô thị (ODT): Loại đất này nằm trong phạm vi phường, thị trấn, quận, thành phố, thị xã. Đất thuộc khu dân cư quy hoạch của đô thị mới cũng được xem là đất thổ cư đô thị. Hiện nay, loại đất này do xã và các cấp tương đương quản lý.
- Đất thổ cư nông thôn (ONT): Loại đất này thuộc các khu vực nông thôn và do xã quản lý. Đất thổ cư nông thôn thường được ưu tiên cho phép xây dựng vườn, ao để phục vụ phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, các khu vực đang được quy hoạch lên đô thị sẽ không được coi là đất thổ cư nông thôn và sẽ áp dụng chính sách khác.
Người có sổ đỏ đất thổ cư được quyền xây nhà ở và các công trình khác phục vụ đời sống một cách phù hợp.
Về bản chất, đất thổ cư được sử dụng để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống. Tuy nhiên, không phải loại đất thổ cư nào cũng có thể sử dụng cho mục đích này. Việc xây dựng nhà ở phụ thuộc vào loại đất thổ cư được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất ở, đất ao, vườn, khu chăn nuôi,…) Một số người gọi loại đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng là đất thổ vườn hoặc đất vườn.
Vì vậy, khi chuẩn bị đầu tư, bạn nên tìm hiểu kỹ về đất thổ cư cũng như các thủ tục, quy trình chuyển đổi theo quy định của pháp luật để phục vụ nhu cầu cá nhân.
Điều kiện để xét duyệt lên đất thổ cư
Để được xét duyệt chuyển đổi lên đất thổ cư, cần tuân thủ theo khoản 1 Điều 168 và đảm bảo 4 điều kiện thuộc khoản 1 Điều 188 của Bộ Luật Đất đai 2013, cụ thể:
- Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai 2013, như sau:
- Dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Dựa trên nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất.
Thêm vào đó, trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, cần phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép theo Điều 57 của Luật Đất đai 2013, bao gồm các trường hợp:
- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối.
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm.
- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp.
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
Điều kiện để tách thửa đất thổ cư
Để tách thửa đất thổ cư, cần đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật. Quy định về tách thửa có thể khác nhau giữa các địa phương. Dưới đây là những quy định cơ bản theo Luật Đất đai mà bạn có thể tham khảo:
- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Đất tách thửa không có tranh chấp.
- Đất tách thửa không thuộc các trường hợp: đang bị kê biên tài sản; thuộc dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch; hoặc khu vực đã có thông báo thu hồi đất.
- Đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi tách thửa: Theo Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Chiều rộng và chiều sâu phải lớn hơn hoặc bằng 3m so với chỉ giới xây dựng.
- Diện tích không được nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại.
- Khi tách thửa đất hình thành ngõ đi riêng, ngõ đi này phải có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng 2m đối với thửa đất thuộc khu vực xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực phường, thị trấn và các xã giáp ranh.
Các quy định về đất thổ cư
Ngoài việc tìm hiểu đất thổ cư là gì, việc tìm hiểu các quy định và chính sách hiện hành về sổ đỏ đất thổ cư cũng được nhiều người quan tâm.
Đất thổ cư có sổ đỏ hay sổ hồng?
Sổ đỏ và sổ hồng là cách gọi phổ biến để chỉ quyền sở hữu nhà, đất và tài sản gắn liền với đất. Trước đây, pháp luật quản lý các quyền liên quan đến đất đai theo hai loại sổ này. Sổ đỏ (bìa màu đỏ) để chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản đi kèm trên mảnh đất. Sổ hồng (bìa màu hồng) để chứng nhận quyền sở hữu căn nhà. Tuy nhiên, hiện nay Luật Đất đai đã sửa đổi, gộp chung các mục trên thành Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, với các nội dung bổ sung:
- Quyền sở hữu tài sản trên đất (thường là nhà ở chung cư không gắn liền với đất)
- Quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất (loại có cả nhà và đất)
- Quyền sử dụng đối với mảnh đất (kèm theo sơ đồ mảnh đất)
Đất thổ cư đóng thuế bao nhiêu?
Bên cạnh việc tìm hiểu đất thổ cư là gì, số tiền thuế phải nộp cũng là một mối quan tâm lớn. Mức thuế này do cơ quan có thẩm quyền quyết định dựa trên mục đích sử dụng đất. Công thức chung để tính thuế cho một năm như sau:
(Diện tích đất tính thuế) x (Giá của 1m2 đất) x (Thuế suất)
Ngoài ra, nếu chủ sở hữu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, có thể phải thực hiện thêm các nghĩa vụ về thuế hoặc lệ phí theo quy định hiện hành.
Đất thổ cư có xây nhà được không?
Về cơ bản, đất thổ cư là đất phi nông nghiệp được phép sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ nhu cầu đời sống. Đất thổ cư bao gồm các nhóm đất:
- Đất xây dựng nhà ở và đất vườn.
- Đất ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.
Đất thổ cư được phép xây nhà nếu mục đích sử dụng ghi trong giấy tờ là “đất ở”.
Chủ sở hữu cần kiểm tra kỹ phần “mục đích sử dụng” trong Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất. Nếu phần này ghi là “đất ở”, thì bạn hoàn toàn có quyền xây nhà và các công trình phục vụ đời sống khác. Nhà ở gắn liền với phạm vi mảnh đất có Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư
Thủ tục chuyển đổi từ loại đất khác sang đất thổ cư cũng là một vấn đề được nhiều người quan tâm, bên cạnh việc tìm hiểu đất thổ cư là gì. Hiện nay, nhiều người sở hữu đất trên Giấy Chứng nhận quyền sở hữu đất có mục đích sử dụng không phải là đất ở và mong muốn xây nhà. Vì vậy, họ cần chuyển đổi mục đích sử dụng, cụ thể:
- Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đóng thuế sang loại có đóng thuế.
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.
Ngoài ra, một số trường hợp không thuộc các nhóm chuyển đổi mục đích trên thì chỉ cần đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất.
Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư hoặc đất phi nông nghiệp sang đất ở cần chuẩn bị hồ sơ sau để nộp cho cơ quan quản lý đất đai địa phương cấp huyện:
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần chuyển đổi.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).
Cơ quan Nhà nước sẽ căn cứ vào chính sách đất đai của địa phương và quy định của pháp luật trong vòng 15 ngày để đưa ra quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không. Nếu đất đủ điều kiện chuyển đổi, người xin chuyển cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về thuế, lệ phí. Nếu chưa có khả năng tài chính, có thể xin nợ nếu thuộc đối tượng theo quy định.
Trên đây là toàn bộ thông tin giúp bạn hiểu rõ đất thổ cư là gì và các quy định pháp lý liên quan. Hy vọng thông tin trong bài viết này của Ecopark Long An sẽ giúp bạn khai thác tối đa lợi ích từ loại đất này.
